Immobilien verkaufen

Nebenkosten beim Immobilienkauf

Welche zusätzlichen Kosten entstehen beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung?

Mit dem Erwerb einer Immobilie ist es leider nicht nur mit der Überweisung des Kaufpreises getan, um allen finanziellen Verpflichtungen gerecht zu werden. Es kommen noch weitere Nebenkosten hinzu, die sich beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses schnell auf einen 5-stelligen Betrag summieren.

Notar und Grundbuchamt

Bei einem Immobilienkauf sind sowohl die Notarkosten als auch die Gebühren des Grundbuchamtes in einer Gebührenordnung festgelegt und orientieren sich an der Höhe der Kaufsumme.

Die Löschung von alten Grundbuchbelastungen, die der Käufer nicht übernimmt, wie z.B. die Grundschuld für die Immobilienfinanzierung des Eigentümers, trägt der Verkäufer.

Weitere Kosten können beim Notar entstehen. Wenn zum Beispiel eine Eigentumswohnung gekauft wird, hat der WEG-Verwalter die Zustimmung zu erteilen. Ebenfalls hat der Erbpachtgeber eine Zustimmungserklärung abzugeben bei dem Erwerb eines Gebäudes auf einem Erbpachtgrundstück.

Sollte aus zeitlichen oder räumlichen Gründen eine Vertragspartei nicht an dem Notartermin teilnehmen können, kann an einem anderen Tag und sogar bei einem anderen Notar in einer anderen Stadt der Verkauf gegengezeichnet werden.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist ausschließlich vom Käufer zu tragen. Zwar wird sie bundesweit erhoben, jedoch unterscheidet sie sich in der Höhe von Bundesland zu Bundesland. In Nordrhein-Westfalen beträgt sie 6,5 Prozent.

Quelle: Immobilienscout

In einigen Ausnahmefällen –  wie dem Grundstückserwerb im Todesfall oder im Rahmen einer Schenkung – fällt keine Grunderwerbsteuer an. Auch beim Kauf einer Immobilie von den Eltern, Großeltern oder Kindern, wird keine Grunderwerbsteuer fällig. Steuerpflichtig sind hingegen Immobiliengeschäfte unter Geschwistern.

Wie lassen sich Grunderwerbsteuer bei Immobilien sparen?

Der Grunderwerbsteuer unterliegen das Grundstück, das Gebäude und alles was untrennbar mit dem Gebäude verbunden ist. Zubehör wie Küche, Sauna oder Gartengeräte sind hiervon ausgenommen und können im notariellen Kaufvertrag gesondert aufgenommen werden. Jedoch sollten Sie solch einen Schritt mit Ihrem Makler bzw. Banker vorab besprechen, da für Zubehör keine Baufinanzierung sondern ein Ratenkredit angedacht ist.

Käufer einer Eigentumswohnung können bei der Übernahme von Instandhaltungsrücklagen diese bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer anrechnen lassen. Diese Rücklagen unterliegen nämlich nicht der Grunderwerbssteuer. Wenn dieser Betrag im Kaufvertrag gesondert aufgeführt wird, können Sie beim Wohnungskauf Kosten sparen.

Immobilienmakler oder Gutachter

Wurde der Immobilienkauf über einen Immobilienmakler abgewickelt, wird eine Provision von bis zu 7 Prozent zzgl. Mehrwertsteuer auf den beurkundeten Kaufpreis fällig.

Der professionelle Immobilienmakler sollte im Vorfeld einer Vermarktung den realistischen Verkehrswert der Immobilie ermitteln. Denn ein öffentlich vereidigter Sachverständiger erhält für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens in Dortmund 750 Euro zzgl. 0,2 Prozent des ermittelten Verkehrswertes als Honorar.

Der Kauf einer Immobilie lässt sich sicherlich auch ohne weitere Hilfe von einem Gutachter oder einen Immobilienmakler abwickeln. Letztendlich birgt der Verzicht auf solche Immobilienprofis die Gefahr bei der größten Anschaffung im Leben ein hohes Risiko einzugehen.

Beispielrechnung für eine Immobilien mit einem Kaufpreis von 200.000 Euro für den Käufer

6,5% Grunderwerbsteuer in NRW entsprechen 13.000 Euro

1,5% Kosten für Notar und Grundbuchamt entsprechen 3.000 Euro

4,0% Maklercourtage entsprechen 8.000 Euro

zzgl. 19,0% Mehrwertsteuer auf die Maklercourtage entsprechen 1.520 Euro

= 12,76% Kaufnebenkosten entsprechen 25.520 Euro.

Die Kaufnebenkosten sollten als Eigenkapital mindestens vorhanden sein!

Um in den Genuß von günstigen Zinsen für die Immobilienfinanzierung zu kommen, empfehlen wir im Idealfall 30 bis 40 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital vorhanden zu haben. Liegt dieser Idealfall nicht vor, ist ein Immobilienkauf auch komplett ohne Eigenkapital nicht automatisch ausgeschlossen. Es Bedarf jedoch der genauen Suche nach einer geeigneten Bank. Mit unseren über 300 Bankenpartnern sind wir gerne bei der Suche behilflich.

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Immobilien richtig verkaufen: Die Immobilienbewertung

Was ist Ihre Immobilie aktuell wert?

In der Regel verkaufen Sie als Privatperson nur einmal im Leben Ihre Wohnung oder Ihr Haus. Dabei stellt Ihr Eigentum für Sie nicht nur einen hohen emotionalen Wert, sondern oftmals auch den größten Vermögenswert dar. Wenn dann einmal der Zeitpunkt gekommen ist sich zu verändern, können so viele Jahre ins Land gegangen sein, dass sich Ihre Immobilie und der Immobilienmarkt heute ebenfalls verändert haben. Ein zu niedriger Preis kann ohne Zweifel für Sie ärgerlich sein. Die Wirkung eines überzogenen Angebotspreises ist aber weitaus gravierenden und sollte daher nicht von Ihnen unterschätzt werden. Zuerst einmal wird eine überteuerte Immobilie schnell links liegen gelassen. Wenn sie dann noch Monate lang wie Sauerbier öffentlich angeboten wird, gilt die Immobilie bei Kaufinteressenten als Ladenhüter. Wird durch Zufall doch noch ein ernsthafter Kaufinteressent gefunden, akzeptiert dieser aber nur noch einen Kaufpreis unterhalb des eigentlichen Verkehswertes. Im Vergleich zu einem realistischen Angebotspreis hat am Ende der überteuerte Angebotspreis nicht nur zu einer längeren Vermarktungsdauer, sondern auch zu einem schlechteren Verkaufspreis geführt.

 

Wie errechnet sich ein realistischer Kaufpreis für Ihre Immobilie?

Der Verkehrswert zweier vergleichbarer Immobilien im gleichen Stadtteil müssen nicht zwangsläufig gleich sein. So können etwa Verkehrslärm oder die Ausrichtung des Gartens schon den Unterschied machen. Nicht zu vergessen, dass Häuser und Wohnung so individuell wie die Menschen sind, die darin wohnen. Haben Sie Ihr Wohnquartier liebevoll nach Ihren Vorstellungen eingerichtet, kann Ihr Käufer jemand sein, der sich komplett anders einrichten möchte. Alte Wohntrends wie die Kellerbar sind bei den heutigen Interessenten kein Kaufargument. In solchen Fällen ist vielmehr unser Verhandlungsgeschick als Immobilienmakler gefragt. Daher können durchschnittliche Angebotspreise, die auf Immobilienportalen oder in Immobilienmarktberichten veröffentlicht werden, nur einen sehr groben Richtwert geben.

Grundvoraussetzung für einen zielführenden Angebotspreis ist eine fundierte Immobilienbewertung, die bei selbstgenutzten Immobilien auf der Sachwertmethode basiert und durch unsere Sachkunde und Marktexpertisé ergänzt wird, damit Sie als Eigentümer in angemessener Zeit den bestmöglichen Kaufpreis erhalten. Letztendlich wird Ihre Immobilie das wert sein, was ein Käufer Ihnen heute bereit ist zu bezahlen.

Gerne bieten wir Ihnen eine kostenlose Immobilienbewertung an. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!

Die Immobilie im Bergbaugebiet

In diesem Jahr schließt mit der Zeche Prosper-Haniel in Bottrop die letzte verbliebene aktive Zeche im Ruhrgebiet und beendet somit gleichzeitig eine Ära, die unsere Region tiefgehend geprägt hat. Denn erst mit dem Bergbau und der einhergehenden Industrialisierung vor etwa 150 Jahren konnte sich die Metropolregion zu der heutigen Größe und Bedeutung entwickeln. Neben Arbeitsplätzen und Wohlstand brachte die Kohleförderung aber auch Probleme mit sich.

Mit Abbauende gehören Bergbauschäden noch lange nicht der Vergangenheit an.

Der untertägige Bergbau führt zu Bodenbewegungen, die sich unmittelbar auf die Erdoberfläche auswirken. Die Folge sind Bergschäden an Gebäuden und Außenanlagen. Dabei kann man davon ausgehen, dass ab dem Zeitpunkt des Abbauendes noch bis zu drei Jahre lang mit Bodenbewegungen zu rechnen ist. Darüber hinaus kann der Wiederanstieg des Grubenwassers in den verlassenen Kohleflözen zu neuen Bodenbewegungen und zwangsläufig zu neuen Bergschäden führen. Eine gesetzliche Verjährungsfrist greift spätestens 30 Jahre ab dem Zeitpunkt der Verursachung.

In der Praxis unterscheidet man Bergschäden zwischen reparablen Schäden und Schieflagen. Bei reparablen Schäden handelt es sich um Risse, zum Beispiel im Mauerwerk sowie der daraus resultierenden Folgeschäden wie ein feuchter Keller. Die Schiefstellung von Gebäuden entsteht bei einer ungleichmäßigen Bodensenkung an der Erdoberfläche.

Eigentümer haben Anspruch auf Schadenersatz

Eigentümer sind vom Grundsatz her zur Duldung des Bergbaus und deren Folgen an ihrem Grund und Boden verpflichtet. Bei eingetretenen Bergschäden ist aber ein Schadenersatzanspruch gesetzlich vorgesehen. Den Schadenersatz hat das Bergwerk bzw. seine Nachfolgegesellschaft zu leisten. In der Regel handelt sich um die Ruhrkohle AG (RAG). Die entstandenen Schäden gleicht die RAG dann durch Handwerkerleistungen oder durch Bargeldzahlungen aus. Letzterer Fall ist immer häufiger die Regel, um eventuelle Gewährleistungsansprüche auszuschließen. Bei vorhandenen Schieflagen wäre die Anhebung der Immobilie eine geeignete Maßnahme. Sie ist in der Praxis und insbesondere bei geringer Schieflage jedoch ein unverhältnismäßiges Mittel. Zumal die Erfahrung zeigt, dass viele Menschen eine Schieflage von bis zu 5 mm/m nicht einmal wahrnehmen. Erst Schieflagen ab 8 mm/m werden beim Betreten eines Raumes gespürt und als störend empfunden. Um diesen Bergschaden aber dennoch angemessen entschädigen zu können, kommt es zur Berechnung des merkantilen Minderwertes. Hierbei wird die gemessene Schieflage in eine prozentuale Minderung des Immobilienwertes abgeleitet und mit einer Bargeldzahlung entschädigt.

Worauf müssen Käufer und Verkäufer achten?

In vielen Städten wie z.B. Essen oder Dortmund liegt der letzte aktive Abbau bereits Jahrzehnte zurück. Dennoch sind die Immobilien, die in den sogenannten Stillstandsbereichen liegen, von den Auswirkungen des damaligen Steinkohle Abbaus weiterhin betroffen.

Auch wenn dem Gebäudeschaden ein Anspruch auf Schadensbeseitigung der RAG gegenübersteht und damit in gewisser Weise ein Wertausgleich vorhanden ist, sind Fallstricken sowohl für Käufer als auch Verkäufer vorprogrammiert. Grundsätzlich steht der Bergschadensersatzanspruch demjenigen zu, in dessen Eigentumszeit der Bergschaden entstanden ist. Stammen die Schäden noch aus der Zeit des Verkäufers, müssen die Schadensersatzansprüche im Kaufvertrag auf den Käufer übertragen worden sein. Sobald diese Übertragungskette einmal unterbrochen ist, ist der Anspruch untergegangen. Ein Schadensersatzanspruch gegen die RAG für den Käufer besteht auch dann nicht mehr, wenn der Verkäufer bereits Geldzahlungen für denselben Schaden erhalten, aber auf die Durchführung der Reparaturarbeit verzichtet hat. Den nicht beseitigten Bergschaden dem Käufer zu verheimlichen stellt wiederum eine arglistige Täuschung dar. Grundsätzlich ist einem Eigentümer vor Beginn des Verkaufsprozesses und dem Käufer vor einer Kaufpreiszusage anzuraten das Grundbuch einzusehen und ggf. fachmännisch prüfen zu lassen. Hat sich die RAG für die geleistete Entschädigungszahlung einen sogenannten Bergschadensverzicht ins Grundbuch eintragen lassen, kann sich der Verkauf je nach Umfang des Verzichtes auf zukünftige Schadenersatzansprüche als äußerst schwierig erweisen. Denn in der Regel ist der Erwerb einer Immobilie nur in Verbindung mit einer Bankfinanzierung möglich, die bei bestimmten Geldhäusern kategorisch abgelehnt wird, wenn ein Bergschadensverzicht im Grundbuch eingetragen ist.

Wir stehen Ihnen bei Bergbauschäden zur Seite

Letztendlich bleibt festzuhalten, dass der Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie für eine Privatperson nicht nur einen hohen emotionalen Wert, sondern oftmals den größten Vermögenswert und somit auch eine ebenso große Lebensentscheidung darstellt. Wenn nicht alleine schon dieser Umstand die Unterstützung durch einen Immobilienexperten rechtfertigt, ist umso mehr bei der komplexen Thematik von Bergschäden ein Sachverständiger anzuraten.

Daher bieten wir Ihnen als Experte für die Bewertung und Vermittlung von Immobilien eine kostenlose Immobilienbewertung an. In Kooperation mit der Interessengemeinschaft Bergbaubeeinträchtigter Haus- und Grundeigentümer e.V. (IBHG) aus Dortmund, die als Sachverständiger für Bergschäden erfolgreich seit über 30 Jahren die Interessen seiner Vereinsmitglieder vertritt, wissen wir die Besonderheiten Ihrer Immobilie im Bergbaugebiet bzw. im Stillstandsgebiet des Bergbaus richtig zu bewerten.

Bei Rückfragen zu dem Thema zögern Sie bitte nicht uns zu kontaktieren. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!