Januar, 2018

Die Immobilie im Bergbaugebiet

In diesem Jahr schließt mit der Zeche Prosper-Haniel in Bottrop die letzte verbliebene aktive Zeche im Ruhrgebiet und beendet somit gleichzeitig eine Ära, die unsere Region tiefgehend geprägt hat. Denn erst mit dem Bergbau und der einhergehenden Industrialisierung vor etwa 150 Jahren konnte sich die Metropolregion zu der heutigen Größe und Bedeutung entwickeln. Neben Arbeitsplätzen und Wohlstand brachte die Kohleförderung aber auch Probleme mit sich.

Mit Abbauende gehören Bergbauschäden noch lange nicht der Vergangenheit an.

Der untertägige Bergbau führt zu Bodenbewegungen, die sich unmittelbar auf die Erdoberfläche auswirken. Die Folge sind Bergschäden an Gebäuden und Außenanlagen. Dabei kann man davon ausgehen, dass ab dem Zeitpunkt des Abbauendes noch bis zu drei Jahre lang mit Bodenbewegungen zu rechnen ist. Darüber hinaus kann der Wiederanstieg des Grubenwassers in den verlassenen Kohleflözen zu neuen Bodenbewegungen und zwangsläufig zu neuen Bergschäden führen. Eine gesetzliche Verjährungsfrist greift spätestens 30 Jahre ab dem Zeitpunkt der Verursachung.

In der Praxis unterscheidet man Bergschäden zwischen reparablen Schäden und Schieflagen. Bei reparablen Schäden handelt es sich um Risse, zum Beispiel im Mauerwerk sowie der daraus resultierenden Folgeschäden wie ein feuchter Keller. Die Schiefstellung von Gebäuden entsteht bei einer ungleichmäßigen Bodensenkung an der Erdoberfläche.

Eigentümer haben Anspruch auf Schadenersatz

Eigentümer sind vom Grundsatz her zur Duldung des Bergbaus und deren Folgen an ihrem Grund und Boden verpflichtet. Bei eingetretenen Bergschäden ist aber ein Schadenersatzanspruch gesetzlich vorgesehen. Den Schadenersatz hat das Bergwerk bzw. seine Nachfolgegesellschaft zu leisten. In der Regel handelt sich um die Ruhrkohle AG (RAG). Die entstandenen Schäden gleicht die RAG dann durch Handwerkerleistungen oder durch Bargeldzahlungen aus. Letzterer Fall ist immer häufiger die Regel, um eventuelle Gewährleistungsansprüche auszuschließen. Bei vorhandenen Schieflagen wäre die Anhebung der Immobilie eine geeignete Maßnahme. Sie ist in der Praxis und insbesondere bei geringer Schieflage jedoch ein unverhältnismäßiges Mittel. Zumal die Erfahrung zeigt, dass viele Menschen eine Schieflage von bis zu 5 mm/m nicht einmal wahrnehmen. Erst Schieflagen ab 8 mm/m werden beim Betreten eines Raumes gespürt und als störend empfunden. Um diesen Bergschaden aber dennoch angemessen entschädigen zu können, kommt es zur Berechnung des merkantilen Minderwertes. Hierbei wird die gemessene Schieflage in eine prozentuale Minderung des Immobilienwertes abgeleitet und mit einer Bargeldzahlung entschädigt.

Worauf müssen Käufer und Verkäufer achten?

In vielen Städten wie z.B. Essen oder Dortmund liegt der letzte aktive Abbau bereits Jahrzehnte zurück. Dennoch sind die Immobilien, die in den sogenannten Stillstandsbereichen liegen, von den Auswirkungen des damaligen Steinkohle Abbaus weiterhin betroffen.

Auch wenn dem Gebäudeschaden ein Anspruch auf Schadensbeseitigung der RAG gegenübersteht und damit in gewisser Weise ein Wertausgleich vorhanden ist, sind Fallstricken sowohl für Käufer als auch Verkäufer vorprogrammiert. Grundsätzlich steht der Bergschadensersatzanspruch demjenigen zu, in dessen Eigentumszeit der Bergschaden entstanden ist. Stammen die Schäden noch aus der Zeit des Verkäufers, müssen die Schadensersatzansprüche im Kaufvertrag auf den Käufer übertragen worden sein. Sobald diese Übertragungskette einmal unterbrochen ist, ist der Anspruch untergegangen. Ein Schadensersatzanspruch gegen die RAG für den Käufer besteht auch dann nicht mehr, wenn der Verkäufer bereits Geldzahlungen für denselben Schaden erhalten, aber auf die Durchführung der Reparaturarbeit verzichtet hat. Den nicht beseitigten Bergschaden dem Käufer zu verheimlichen stellt wiederum eine arglistige Täuschung dar. Grundsätzlich ist einem Eigentümer vor Beginn des Verkaufsprozesses und dem Käufer vor einer Kaufpreiszusage anzuraten das Grundbuch einzusehen und ggf. fachmännisch prüfen zu lassen. Hat sich die RAG für die geleistete Entschädigungszahlung einen sogenannten Bergschadensverzicht ins Grundbuch eintragen lassen, kann sich der Verkauf je nach Umfang des Verzichtes auf zukünftige Schadenersatzansprüche als äußerst schwierig erweisen. Denn in der Regel ist der Erwerb einer Immobilie nur in Verbindung mit einer Bankfinanzierung möglich, die bei bestimmten Geldhäusern kategorisch abgelehnt wird, wenn ein Bergschadensverzicht im Grundbuch eingetragen ist.

Wir stehen Ihnen bei Bergbauschäden zur Seite

Letztendlich bleibt festzuhalten, dass der Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie für eine Privatperson nicht nur einen hohen emotionalen Wert, sondern oftmals den größten Vermögenswert und somit auch eine ebenso große Lebensentscheidung darstellt. Wenn nicht alleine schon dieser Umstand die Unterstützung durch einen Immobilienexperten rechtfertigt, ist umso mehr bei der komplexen Thematik von Bergschäden ein Sachverständiger anzuraten.

Daher bieten wir Ihnen als Experte für die Bewertung und Vermittlung von Immobilien eine kostenlose Immobilienbewertung an. In Kooperation mit der Interessengemeinschaft Bergbaubeeinträchtigter Haus- und Grundeigentümer e.V. (IBHG) aus Dortmund, die als Sachverständiger für Bergschäden erfolgreich seit über 30 Jahren die Interessen seiner Vereinsmitglieder vertritt, wissen wir die Besonderheiten Ihrer Immobilie im Bergbaugebiet bzw. im Stillstandsgebiet des Bergbaus richtig zu bewerten.

Bei Rückfragen zu dem Thema zögern Sie bitte nicht uns zu kontaktieren. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!