Februar, 2019

Nebenkosten beim Immobilienkauf

Welche zusätzlichen Kosten entstehen beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung?

Mit dem Erwerb einer Immobilie ist es leider nicht nur mit der Überweisung des Kaufpreises getan, um allen finanziellen Verpflichtungen gerecht zu werden. Es kommen noch weitere Nebenkosten hinzu, die sich beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses schnell auf einen 5-stelligen Betrag summieren.

Notar und Grundbuchamt

Bei einem Immobilienkauf sind sowohl die Notarkosten als auch die Gebühren des Grundbuchamtes in einer Gebührenordnung festgelegt und orientieren sich an der Höhe der Kaufsumme.

Die Löschung von alten Grundbuchbelastungen, die der Käufer nicht übernimmt, wie z.B. die Grundschuld für die Immobilienfinanzierung des Eigentümers, trägt der Verkäufer.

Weitere Kosten können beim Notar entstehen. Wenn zum Beispiel eine Eigentumswohnung gekauft wird, hat der WEG-Verwalter die Zustimmung zu erteilen. Ebenfalls hat der Erbpachtgeber eine Zustimmungserklärung abzugeben bei dem Erwerb eines Gebäudes auf einem Erbpachtgrundstück.

Sollte aus zeitlichen oder räumlichen Gründen eine Vertragspartei nicht an dem Notartermin teilnehmen können, kann an einem anderen Tag und sogar bei einem anderen Notar in einer anderen Stadt der Verkauf gegengezeichnet werden.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist ausschließlich vom Käufer zu tragen. Zwar wird sie bundesweit erhoben, jedoch unterscheidet sie sich in der Höhe von Bundesland zu Bundesland. In Nordrhein-Westfalen beträgt sie 6,5 Prozent.

Quelle: Immobilienscout

In einigen Ausnahmefällen –  wie dem Grundstückserwerb im Todesfall oder im Rahmen einer Schenkung – fällt keine Grunderwerbsteuer an. Auch beim Kauf einer Immobilie von den Eltern, Großeltern oder Kindern, wird keine Grunderwerbsteuer fällig. Steuerpflichtig sind hingegen Immobiliengeschäfte unter Geschwistern.

Wie lassen sich Grunderwerbsteuer bei Immobilien sparen?

Der Grunderwerbsteuer unterliegen das Grundstück, das Gebäude und alles was untrennbar mit dem Gebäude verbunden ist. Zubehör wie Küche, Sauna oder Gartengeräte sind hiervon ausgenommen und können im notariellen Kaufvertrag gesondert aufgenommen werden. Jedoch sollten Sie solch einen Schritt mit Ihrem Makler bzw. Banker vorab besprechen, da für Zubehör keine Baufinanzierung sondern ein Ratenkredit angedacht ist.

Käufer einer Eigentumswohnung können bei der Übernahme von Instandhaltungsrücklagen diese bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer anrechnen lassen. Diese Rücklagen unterliegen nämlich nicht der Grunderwerbssteuer. Wenn dieser Betrag im Kaufvertrag gesondert aufgeführt wird, können Sie beim Wohnungskauf Kosten sparen.

Immobilienmakler oder Gutachter

Wurde der Immobilienkauf über einen Immobilienmakler abgewickelt, wird eine Provision von bis zu 7 Prozent zzgl. Mehrwertsteuer auf den beurkundeten Kaufpreis fällig.

Der professionelle Immobilienmakler sollte im Vorfeld einer Vermarktung den realistischen Verkehrswert der Immobilie ermitteln. Denn ein öffentlich vereidigter Sachverständiger erhält für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens in Dortmund 750 Euro zzgl. 0,2 Prozent des ermittelten Verkehrswertes als Honorar.

Der Kauf einer Immobilie lässt sich sicherlich auch ohne weitere Hilfe von einem Gutachter oder einen Immobilienmakler abwickeln. Letztendlich birgt der Verzicht auf solche Immobilienprofis die Gefahr bei der größten Anschaffung im Leben ein hohes Risiko einzugehen.

Beispielrechnung für eine Immobilien mit einem Kaufpreis von 200.000 Euro für den Käufer

6,5% Grunderwerbsteuer in NRW entsprechen 13.000 Euro

1,5% Kosten für Notar und Grundbuchamt entsprechen 3.000 Euro

4,0% Maklercourtage entsprechen 8.000 Euro

zzgl. 19,0% Mehrwertsteuer auf die Maklercourtage entsprechen 1.520 Euro

= 12,76% Kaufnebenkosten entsprechen 25.520 Euro.

Die Kaufnebenkosten sollten als Eigenkapital mindestens vorhanden sein!

Um in den Genuß von günstigen Zinsen für die Immobilienfinanzierung zu kommen, empfehlen wir im Idealfall 30 bis 40 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital vorhanden zu haben. Liegt dieser Idealfall nicht vor, ist ein Immobilienkauf auch komplett ohne Eigenkapital nicht automatisch ausgeschlossen. Es Bedarf jedoch der genauen Suche nach einer geeigneten Bank. Mit unseren über 300 Bankenpartnern sind wir gerne bei der Suche behilflich.

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Der Immobilienboom geht weiter!

Selbst ein moderater Zinsanstieg wird daran nichts ändern

Laut einer Studie des Immobilienportals Immowelt, die die 14 größten Städte Deutschlands untersucht haben, werden die Immobilienpreise bis zum Jahr 2030 um bis zu 62 Prozent steigen unter der Annahme, dass die Finanzierungszinsen nur moderat auf drei Prozent steigen werden.

Platz 1 geht weder an Berlin noch München

Überraschender Weise ist nicht Berlin oder München mit geschätzten 60 Prozent an der Spitze des Rankings, sondern Hannover mit den genannten 62 Prozent. Der Landesdurchschnitt wird bei 56 Prozent liegen. Mit Dortmund und Essen sind die beiden größten Städte des Ruhrgebietes ebenfalls in der Immowelt-Studie vertreten. Im direkten Vergleich hat die Stadt Essen mit 24 Prozent die Nase vorn vor der Stadt Dortmund mit 21 Prozent. Beide bilden damit das Schlusslicht, wie schon in der Vorgängerstudie mit 19 bzw. 20 Prozent, die den Zeitraum von 2008 bis 2018 betrachtet hat. Der Spitzenreiter Hannover lag damals mit 120 Prozent nur auf dem vierten Platz. Die beiden ersten Plätze belegten erwartungsgemäß Berlin und München mit sagenhaften 156 und 154 Prozent.

Die Immowelt-Kaufpreis-Prognose ist nicht fundiert genug

Aus unserer Sicht ist die Immobilien-Studie nicht fundiert genug, da die ausgewerteten Daten ausschließlich auf den Angebotspreisen der Immowelt-Inserate basieren und somit weder den vollständigen Immobilienmarkt abbilden noch die tatsächlichen Verkaufspreise. Vergleicht man aber die Vorgängerstudie von Immowelt mit der repräsentativen Auswertung des Gutachterausschusses von Dortmund und Essen in einem ähnlichen Zeitraum, so kommen wir bei der Stadt Dortmund auf eine Preissteigerung von über 25 Prozent und in der Stadt Essen auf 30 Prozent. Somit hat die Immowelt-Kaufpreis-Prognose zwar empirische Schwächen, sie spiegelt aber eine klare Tendenz des Immobilienmarktes wieder.

Ein weiterer Preistreiber bleibt unberücksichtigt

Sicherlich ist ein günstiger Zinssatz ein Garant für den anhaltenden Immobilienboom. Nicht unberücksichtigt sollte aus unserer Sicht bleiben, dass die Anforderungen an einen Neubau gestiegen sind und die damit einhergehenden steigenden Herstellungskosten einen nicht zu unterschätzenden Beitrag leisten.

Eine aktuelle Prognose des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) zeigt, dass der Anstieg der Baupreise in den kommenden zwei Jahren ungebremst weitergehen wird. Für das Jahr 2019 sagt das DIW in seiner aktuellen Bauvolumenrechnung einen Preisanstieg von rund 4,5 Prozent voraus. Und fürs Jahr 2020 einen um weitere 3,5 Prozent. Diese Entwicklung im Neubaubereich wird zwangsläufig dazu führen, dass sich mehr Menschen für eine gebrauchte Immobilie entscheiden werden als die Kosten für einen Neubau zu tragen.

Unser Fazit

Für uns als Immobilienmakler bleibt festzuhalten, dass man als Käufer eine Entscheidung für eine Immobilie nicht weiter hinausschieben sollte, in der Hoffnung irgendwo vielleicht doch noch ein Schnäppchen zu machen. Denn günstiger wird es in den kommenden Jahren definitiv nicht mehr. Als Eigentümer sollte man nun diesen Immobilienboom nutzen, um das zu groß gewordene Haus zum bestmöglichen Preis zu verkaufen.